새집
내집 마련을 위해 집을 찾다보면 아무래도 새집에 마음이 가는 건 인지상정이다.
주택 형태 중에도 아파트가 편하고 아파트 단지 내 편의시설이나 학교, 도로, 공원, 도서관 등 주변 시설도 잘되어 있는 경우가 많기 떄문이다. 그러나 새 아파트를 찾다보면 아무래도 서울 중심부에서 조금씩 멀어진다.
서울 기존 아파트와 1990년대 초반에 지은 신도시 아파트는 현재 노후했다.
노후한 아파트에는 저소득 은퇴 고령 가구가 많이 산다. 재건축을 하기 위해서는 부담금을 내야 하지만 어렵다. 재건축이 결정된다 해도 짧게는 5년 길게는 10년이 걸리기도 한다. 이때는 앞으로 좋아질 새로운 지역으로 가는 생각을 할 수 있다.
미분양을 노려라
아파트를 싸게 사는 간단한 원리는 미분양 매물이 늘어날때 사는 것이다.
아파트 물량이 쏟아지면 일시적으로 미분양이 발생할 수 있다. 이럴때 경기불황이라서 일시적으로 시장이 침체한건지, 도로나 전철이 개통되지 않아 살기 불편해서 미분양 된 것인지 그 원인을 파악한 뒤 투자해야 한다.
미분양 원인을 파악하려면 반드시 발품을 팔아야 한다. 현장에 가봐야 하는 것이다.
교통조건과 주변단지 가격과 환경, 혐오시설 유무 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
수도권에서 2008년부터 급증한 미분향은 2014년부터 서서히 감소했다.
미분양이 좋은 이유는 첫째, 청약통장이 필요없다. 청약통장 없이도 1,2순위에서 발생한 미분향 아파트를 금융결제원 주택청약시스템 아파트투유 에서 신청할 수 있다. 둘째, 아파트의 동-호수를 직접 고를 수 있다. 세째, 계약금 할인, 중도금 무이자 대출, 발코니 무료 확장 등 다양한 혜택을 기대할 수 있다. 미분양 아파트를 팔기 위해 건설사들이 각종 혜택을 내놓는다. 분양가를 할인하는 곳도 있으니 잘 찾아보면 줍줍할 수도 있다.
그러나 입지개선의 여지가 안보이거나, 아파트에 하자가 있거나, 주변에 혐오시설이 있어서 미분양된 경우는 구매에 신중해야 한다. 이런 아파트는 계속 미분양으로 남아서 문제가 될 가능성이 크다.
지도를 살펴보라
전철역은 중요한 아파트 입지 조건이다. 그런데 전철이 지나가기로 예정되어 있는 지역이 소문만 있고 실제로는 전철역이 개통하지 않거나 노선이 바뀌기도 한다.
이럴때 전철역 개통 현황이 확정된 곳을 찾아야 한다. 국토교통부 광역교통개선대책을 검색하면 확정된 노선과 향후 계획을 확인할 수 있다.
전철 착공이 시작하고 도시가 완성된 후 모습을 예상해 봐야 한다. 다양한 시설이 생겨나고 서울 접근성이 좋다면 당장은 불편해도 향후 발전할 가능성이 있다.
지금 당장 투자하긴 무리해도 계속 지도를 관찰하면서 기회를 기다려야 한다.
정보와 광고 구별하기
좋은 투자 정보를 원하는 독자를 위해 언론은 전철과 도로 개통 뉴스를 전한다.
교통 환경이 좋아지면 부동산 가격이 상승하기 때문이다. 그러나 확실치 않은 정보를 기사화하는 경우가 많다. 착공되지도 않았는데 '역세권'이라고 강조한다.
아파트 건설회사의 홍보 역할을 하는 셈이다. 이럴 때 국토교통부에서 발표하는 [국가 철도망 구축 계획]을 확인해본다.
언론이 투자 정보를 흘리는 이유를 알면 광고주를 위한 광고인지 실제 정보인지 구분하기 쉬워진다. 언론은 사기업이므로 돈의 힘으로 움직인다. 언론사의 주수입원은 광고다.
건설사들로부터 광고를 많이 받는 언론사는 부동산 시장에 관한 부정적 기사를 싣기 어렵다. 또한 건설사들이 언론사 지분을 보유하는 경우도 있다.
2019년 지역신문사 17곳 중 7곳, 지역방송 11곳 중 5곳의 대주주가 건설사였다.
그래서 대주주의 눈치를 살피다보면 좋은 정보를 알리기 어렵다.
반면 광고주, 대주주들이 말하고 싶은 정보는 쉽게 흘러나온다.
그러나 거대 자본이 말하고 싶은 정보와 투자자에게 유리한 정보는 일치하지 않는 경우가 많다.
보통 언론 기사는 후행지표다. 과거에 발생한 사건의 가격 상승 결과를 보도한다. 앞으로 계속 상승할지 누구도 장담할 수 없다. 기사를 보고 투자한 시점이 꼭지라면 막대한 손해를 볼 수 있다.
그렇다고 언론 기사를 모두 불신한다면 정보를 얻을 방법이 많지 않다. 대주주,광고주의 압박과 지배를 받는 언론의 속성을 이해하되 자신의 판단력으로 그들이 제공하는 정보의 옥석을 가려야 한다.
정보의 홍수
블로그와 유투브를 검색하면 수많은 정보들이 나온다. 그중에는 전문가의 주장도 있고 전문가가 아니지만 전문적 식견을 가진 일반인들도 많다. 언론에서 부족한 정보를 블로그,유투브 같은 다양한 채널을 통해 채울수 있으므로 적극 활용해야 한다.
그러나 여기엔 단점이 있다. 정보채널이 너무 많아서 옥석을 가리기가 역시 어렵다.
무엇이 도움이 되는지 스스로 공부하면서 안목을 키워야 한다.
즉 언론, 블로그,유투브 그 어느 정보채널도 100% 맞는 정보를 제공한다는 생각을 버리고 항상 비판적 시각과 공부하는 자세로 자신에게 도움이 되는 정보를 광고와 거짓 정보로부터 스스로 분별해보려는 노력을 하는 수 밖에 없다.
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