부동산 시세 요소
부동산 가격 상승과 하락은 복합적 요소가 작용한다. 남향과 고층, 주변 학군, 전철 역세권, 아파트 브랜드평편, 서울 접근성 등 다양하다. 이것은 주거목적의 접근법이다. 투자목적을 고려하지 않으면 제대로 부동산 가치평가를 할 수 없다.
따라서 부동산 가격을 결정하는 요소에 대한 가치평가를 해야 한다.
가장 중요한 기준은 전세가의 비율이다.
전세가를 통해서 부동산 시장의 분위기를 알 수 있다.
부동산 수요는 실거주와 투자 두가지가 있다.
전세는 투자가 아닌 실거주가 목적이다. 전세 수요가 많다는 것은 사람들의 거주 요건이 좋다는 뜻이다. 향후 집값이 상승할 가능성이 크다.
전세가와 매매가 차이가 줄면 돈을 더 마련해서 집을 사려 할 것이다.
전세 매매 수요가 늘어나면 집값이 상승할 잠재력이 충분하다는 뜻이다.
전세가
부동산 시장에서 판매가 대비 전세가 비율은 50~60%다. 이때는 전세가 비율만으로 집값을 예측하기 어렵다. 전세가 비율이 높지 않아서 매매 가격을 끌어올리기 어렵다. 전세가 비율이 60~70%가 되면 슬슬 집값이 오르기 시작한다. 이때는 전세 수요 부족, 교통 변화, 기업 입주 등 전세 가격이 오르는 배경을 조사하고 준비한다.
전세가격이 70~80%가 되면 부동산 시장이 달아오르기 시작한다. 이때는 가격 상승지역을 찾아야지 저평가된 곳을 찾으면 안된다. 전세가 비율이 높기 때문에 금액부담이 낮아지기 때문이다. 개발이 완료된 지역인 전철, 학교, 병원, 상가, 공원 등 편의시설이 완비된 곳을 선택해야 한다. 좋은 곳은 수요가 몰리므로 가격이 더 상승할 여지가 충분하다.
입지조건이 좋은 지역 집값이 오르기 시작하면 그 가격 상승 분위기가 퍼져나간다.
부동산 상승 열기가 가까운 곳에서 먼곳으로, 중심에서 주변으로, 외곽지역까지 퍼진다. 그러나 열기가 꺼질 때는 반대로 외곽에서 시작해 주변이 꺼지며 마지막엔 중심까지 꺼진다. 따라서 중심지에서 가까울수록 매도 적기를 잡기 쉽다.
그래서 전세가격이 상승하는 시기에는 가급적 상승의 중심지, 중심지와 가까운 곳을 공략해야 한다.
전세가 비율이 매매가의 80~90%가 되면 부동산이 정점을 향한다. 시장이 과열로 진입할 가능성이 크며, 전세 가격이 오르기 직전에 투자했던 사람들이 최대 이익을 얻을 수 있는 시점이다. 돈이 된다는 소식을 듣고 부동산 투자에 관심이 없던 초보들도 관심을 가지기 시작한다. 이때 저평가된 지역을 찾기 위해 중심지보다 외곽에 투자하는 특징을 보인다.
그런데 이때 저평가된 지역은 존재하지 않는다. 투자자가 늘어나면 늘어날수록 가격이 상승하지 않고, 매수자보다 매도자가 많아지면서 역효과가 나타난다. 외곽지역부터 전세 물량이 소화되지 않고 전세가격이 하락한다.
먼저 투자한 발빠른 투자자가 수익을 챙겨 나가면 남은 사람들은 수익을 얻을게 없어지는 구조다.
반등
전세 가격이 하락하고 시장에서 물량이 소비되지 않으면 두가지 현상이 나타나다. 첫째는 집주인이 세입자를 구하기 어려운 역전세 현상이 일어난다.
두번째는 집을 팔아 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 없는 깡통전세가 나온다. 이때 시장에서 물량이 소화될 때 까지 기다려야 한다.
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