주거와 투자
부동산, 즉 집을 사는 기본 목적은 주거하는 것이다.
그러나 한국인들 중에는 집을 주거하는 목적보다 투자하려는 목적이 더 강하다.
왜 그럴까? 부동산이야로 최고의 불로소득이기 때문이다.
부동산 공인중개사에게 계약을 맡기면 가만히 앉아서 매달 월세를 받거나 최소 2년 이상 엄청난 금액의 전세보증금을 받아 재테크를 할 수 있다.
계약서 쓸때만 잠깐 주의하고 부동산 시설에 문제가 없는지 임차인이 이사오기 전 후 관리만 해주면 그야말로 이런 고수익의 불로소득 직종도 부동산말고는 찾기 어렵다.
주식투자는 사는 주식마다 대박이 터지면 순식간에 부자가 될 수도 있지만 반대로 매도 클릭 한방에 쫄딱 망할수도 있는 하이 리스크 하이 리턴 직종이고 다른 수많은 고소득 전문직종들은 수십년간의 전문적 훈련과 노력이 필요하다.
그러나 부동산은 일단 그것을 소유하고 약간의 사전,사후 시설관리만 해주면 나머지는 공인중개사에게 수수료 주고 대행시키면 다 되기 때문에 일단 확보만 하면 그 다음부터는 거의 아무런 노력이 들지 않는다.
그래서 조물주 위에 건물주란 말이 나온다.
그래서 돈을 모아서 준비가 된 사람들은 부동산 매수를 생각할때도 부동산 가격에 촉각을 곤두세운다. 시장의 흐름을 공부하고 적절한 시기에 부동산을 매수하면 주거와 투자를 동시에 진행할 수 있다.
주거와 투자를 모두 하고 싶다면 먼저 부동산 시장 흐름을 읽을 줄 알아야 한다.
그리고 적당한 때가 올때까지 참고 기다릴 수 있어야 한다. 우리나라 부동산은 대부분 상승했으나, 반드시 오르기만 한 것은 아니다.
확장,수축,침체,회복을 거치면서 비수기와 성수기를 반복한다. 이 시간대가 보통 10년을 사이에 두고 반복되기 때문에 부동산 시장에서는 10년 주기설이 있다.
10년 주기설
부동산 시장을 대표하는 아파트는 공급 결정부터 입주까지 걸리는 기간이 5년이 넘는다. 건설사들은 부동산 상승 국면의 초기부터 아파트 공급에 나선다.
공급량이 늘어나면 어느 시점부터 미분양이 쌓이기 시작한다. 그래서 어려움에 처한 건설사들이 공급을 줄이거나 아예 중단해버린다.
그 때 정부는 건설 경기를 살리려고 부양책을 쓴다. 건설경기도 살리고 부동산 상승을 통해 자산이 늘어난 가계의 소비를 늘릴 수 있기 때문이다. 줄어든 공급과 정부 부양책으로 부동산 가격이 회복하면 상승기에 접어든다. 이런 과정이 반복되는 기간이 약 10년 정도 진행된다. 부동산 시장에서 10년 주기설은 공급과 수요가 서로 균형을 맞춰 가는 시간 과정을 가리킨다.
1998년 외환위기 이전까지 상승한 집값은 경제위기 여파로 폭락했다. 그 때 청구,
우방, 건영 등 굴지의 건설사들이 줄줄이 도산했다. 부동산 경기가 하락하자 정부는 경기부양책으로 부동산 경제를 대폭 풀었다. 그 후 2003~2006년 강남을 시작으로 재건축 열풍이 불었고 신도시 및 노후지역 재개발 붐으로 이어졌다.
그러나 공급과잉과 경기 경색 맞물려서 부동산 시장이 최고점에 달했고, 2008년 글로벌 금융위기가 터지자 많은 건설사가 구조조정에 들어갔다. 2013년 까지 건설사들이 부실에 빠지면서 공급량도 줄었다. 이후 금리 인하, 대출 완화 등의 정책효과로, 2014년부터 다시 부동산 가격이 상승했다
부동산 매수 시점
시시각각 변하는 부동산 시장의 흐름 속에서 마땅히 저점에서 회복하는 시기에 집을 사야 한다. 부동산 저점을 지나는 시기는 어떻게 판단해야 할까? 저점을 지나 회복기로 진입하는 과정의 특징은 전세가 상승이다.
부동산 침체기 동안 건설사들은 신규 건축물량을 만들지 않고, 실수요자들과 투자자들은 부동산 구매를 주저하게 된다. 그래서 시중에 전세 물량이 감소한다.
반면 결혼이나 독립을 통해서 수요는 꾸준히 증가한다. 전세값이 오르면 매매가격도 같이 상승한다. 이때 정부는 부동산 시장 회복을 위해 각종 규제를 완화한다.
분양을 받아서 다른 사람에게 되팔 수 있는 '전매제한'을 완화하고 대출 기준을 낮추는 정책을 시행한다.
그러나 일반 투자자들은 저점과 회복기에 시장에 진입하기 어렵다. 저점을 통과하는 기간에 일반 투자자들의 매수 심리는 부정적이기 떄문이다. 반대로 고점에서는 더 상승하기 전에 매수하는 어리석음을 범하기 쉽다.
중요한 것은 부동산은 무조건 오른다는 생각에 묶여있지 말아야 하는 점이다. 전체적인 부동산 가격 흐름은 물론 오르는게 맞다. 인구통계상 인구가 계속 몰리는 구조인 서울과 수도권 부동산 가격은 전체적으로 볼때는 당연히 오를 수 밖에 없다.
그러나 고점에서 매수해서 이득을 못보고 팔면 결국 손해보는 장사다. 다시 상승하는 동안 돈이 묶여 있기 때문에 이자소득도 못벌고 팔면 본전도 못챙기는 셈이다.
또한 목돈이 필요해서 손절했다면 나중에 다시 상승했을때 땅을 칠 일이다.
그러므로 부동산 경기에도 큰 흐름이 있다는 생각을 하는게 우선이다.
주식처럼 부동산도 가격의 고점과 저점이 있으며, 고점 매수는 손해보는 길이다.
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